Resolução Cofeci nº 1.066/2007
Somos uma equipe altamente qualificada, preparada e dedicada em avaliações de Imóveis. Seguindo as diretrizes do artigo VI do “Código do COFECI, exercemos a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares. Nossa meta principal é estimar com os nossos PTAMs (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), os reais valores atribuídos a um imóvel.
Peritos são chamados pela Justiça para oferecerem laudos técnicos em processos judiciais, nos quais podem estar envolvidos pessoas físicas, jurídicas e órgãos públicos. Perícias e Avaliações Judiciais são muito utilizadas nos casos de desapropriações, Indenizatórias, reivindicatórias, demarcatórias, divisórias, perdas e danos, renovatórias de locação, usucapião, reintegração e manutenção de posse interdito proibitório, lucros cessantes, etc. Trabalhamos nas duas pontas, seja como peritos em um processo ou até mesmo como Assistentes Técnicos para acompanhar ou contra argumentar sobre perícias/laudos apresentados nos autos pelos Peritos indicados pelos magistrados.
“Laudo Técnico – Atividade que consiste em elaborar uma peça escrita, fundamentada, na qual o profissional expõe as observações e estudos efetuados, bem como as respectivas conclusões”
No dicionário Aurélio, encontramos:
“Laudo – Peça escrita, fundamentada, na qual os peritos expõem as observações e estudos que fizeram e registraram as conclusões da perícia”.
É visível que as definições são similares, diferenciando-se somente quanto à referência de “Laudo Técnico” e “Laudo Pericial”.
Apesar de terem a mesma finalidade e destinação, a diferença básica entre ambos é a competência legal para sua realização, ou seja, apesar de serem ambas vistorias técnicas realizadas por pessoas habilitadas para sua desenvoltura, a competência legal para sua realização é que determina a diferenciação entre elas.
O Laudo Pericial diverge na sua aplicabilidade, pois o responsável pela sua realização é profissional designado por força de lei – perito oficial – ou nomeado pelo judiciário para atuar em determinado feito – perito nomeado.
O Laudo Técnico é documento resultante de vistoria realizada por pessoa que apesar de ter conhecimento técnico do assunto, não tem a competência para atuar como perito, oficial ou nomeado.
Laudo pericial é o resultado da investigação do perito que foi contratado pelo juiz para auxiliá-lo em assuntos contábeis, este laudo é o que o juiz levará em conta durante o julgamento. Parecer pericial é o parecer fornecido pelo perito assistente que normalmente é o perito contratado pelas partes para que acompanhem as investigações. Se por acaso o laudo pericial e o parecer pericial divergem em algum assunto, esta parte será colocada em evidência.
A função da prova pericial pode transformar os fatos da lide, técnicos ou científicos em verdade e certeza. As modalidades principais da prova pericial podem ser:
Perícia é a pesquisa, investigação, averiguação, procedida por pessoa dispondo de conhecimentos especializados, a propósito de coisa ou matéria necessária para a instrução do processo. O perito age como auxiliar do juiz, suprindo a falta ou insuficiência de conhecimento deste em matérias não jurídicas, tais como medicina, engenharia, balística, etc. De todos os meios de informação pode utilizar-se o perito para o desempenho de sua função.
O artigo 429 do Código de Processo Civil explicita audiência de testemunha, solicitação de documentos que estejam em poder de parte ou em repartições públicas, a obtenção de informações em geral. As conclusões do perito são lançadas em uma peça denominada laudo. Distingue-se o laudo do mero parecer porque o laudo é feito para prova de fato que depende de conhecimento especial. Nele pode o perito proceder livremente, ouvir testemunhas, colher dados e informações, juntar pesquisas científicas e etc. Já o parecer é uma mera resposta à consulta de uma das partes sobre dados preexistentes.
A instrução do laudo com plantas, desenhos, fotografias, gráfico e outras peças enriquece-o, completa-o, dá-lhe força, preenche lhe por vezes os brancos; revela o cuidado do técnico, sua eficiência; valoriza sem dúvida o trabalho. Partindo-se de que o laudo exprime as conclusões de seu autor, deve conter a indicação de todas as fontes de informação; os trabalhos de pesquisa, os livros e documentos examinados, as pessoas ouvidas, em síntese, a menção de tudo que, de interesse para a perícia, ocorreu durante a diligência.
Avaliar o patrimônio é uma tarefa que requer seriedade e competência, seja na avaliação de imóveis, bens móveis ou intangíveis alheios. Nessa atividade, o profissionalismo irrepreensível e a constante atualização tecnológica, leva à precisão, aos valores venais e locativos dos bens avaliados, fundamentais para um bom negócio.
É a precisão e fundamentação técnica do valor de mercado dos bens ou de direitos sobre eles, o que denominados intangíveis. Esta definição é feita dentro de procedimentos técnicos e normativos, para a determinação das análises de valor.
Os bens materiais são os imóveis urbanos, rurais e industriais, os veículos, as máquinas e equipamentos, o cultivo agrícola e os semoventes.
Na categoria dos intangíveis, estão incluídos o fundo de comércio, os lucros cessantes, as marcas e patentes.
A avaliação de imóveis forma um extenso campo profissional reservado ao Perito Avaliador capacitado e especializado na Área Imobiliária e de Avaliação.
A Lei 6.530/78, Recurso Especial STJ 277.443/2002, Agravo Regimental Recurso Especial 88.459/2002 e Resolução nº 1.066/2007 do COFECI fixa as atribuições profissionais e direito ao corretor de imóveis nas diversas modalidades, com base nas normas ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR’S 14.653-1; 14.653-2; 14.653-3 e 14.653-4, devidamente registrado no Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI/COFECI, às atividades de vistorias, perícias, avaliações e arbitramentos relativos a bens móveis e imóveis, bem como, suas partes integrantes e pertences, como máquinas e instalações industriais, obras e serviços de utilidade pública, recursos naturais e bens e direitos que, de qualquer forma, para a sua existência ou utilização, deve ser de atribuição dessa profissão.
É a determinação técnica do valor de um imóvel ou de um direito sobre ele, empregada em uma variedade de situações, dentro e fora do âmbito judicial, tais como, inventários, dissolução de sociedade, operações de compra e venda, aluguel, cobrança de tributos, seguros, hipotecas, estudos de dinâmica imobiliária e outros.
Podem ser avaliados terrenos para habitação ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios industriais.
Um dos aspectos fundamentais na Avaliação é o entendimento do conceito de valor. O Perito Avaliador estuda os mecanismos de formação dos valores de um bem, relacionando os diferentes aspectos da questão. Somente com a compreensão preliminar do fenômeno, poderá o profissional estar apto para buscar sua quantificação. Existem várias definições e interpretações para valor, valor de mercado e preço.
Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não somente as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento do mercado onde o imóvel está situado.
Existem vários métodos para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade. O melhor caminho é a comparação direta com dados de transações de imóveis semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessita encontrar o valor. Nem sempre isto é possível, principalmente quando se trata de imóveis singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais. Nestes casos, devem ser aplicados outros métodos Avaliatórios.
O valor é intrínseco ao bem e depende das variáveis de mercado, de ambiente e das técnicas adotadas para sua determinação. Ele pressupõe uma situação de negócio entre as duas partes envolvidas, de modo que não haja qualquer pressão externa sobre elas.
O preço depende da situação do negócio, dos interesses pessoais e comerciais das pessoas e instituições envolvidas no processo e este, sim, sofre pressões externas.
Deve ser lembrado que o valor é único, para um determinado momento e situação de mercado. A Norma diz: “O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse valor corresponde, também, ao preço que se definiria em um mercado de concorrência perfeita…”.
O valor não é característica do bem a ser avaliado, podendo variar, porém, se considerarmos um determinado momento, ele é único.
O preço, ao contrário, é múltiplo, variando em uma faixa de acordo com os agentes da negociação e, também, está sujeito a flutuações de curto prazo, tais como as decorrentes de situações econômicas, campanhas publicitárias, novos empreendimentos ou perspectiva de alterações na legislação.
Os números obtidos nas pesquisas de transações consistem, na verdade, de uma faixa de preços, cuja média ou “valor mais provável” é o que chamamos de “valor de mercado”.
Para obter uma noção clara e isenta do que realmente valem os bens, bem como, para atuar nas diversas situações em que se requerem determinações de valores por parte de alguém que não está envolvido diretamente no negócio.
A avaliação de imóvel também é prevista em lei para algumas situações, como a reavaliação do ativo imobilizado e as peritagens conciliatórias. É recomendado que sempre se busque uma correta avaliação de um imóvel para que, após saber seu valor, se coloque à venda ou locação.
A melhor forma é por comparação com imóveis semelhantes, conhecido como método Comparativo direto de Dados de Mercado.
Este é o melhor método para a avaliação de imóvel, mas depende da existência de transações do mesmo tipo de imóvel, na mesma época e localização espacial, e em quantidade suficiente para possibilitar a análise dos valores. Os valores de transações com imóveis semelhantes são a maior evidência de mercado para outro imóvel. Havendo dados, é preciso obter um valor médio. Geralmente, é uma média ponderada, visto que os imóveis são sempre diferentes uns dos outros.
Não é possível simplesmente extrair a média aritmética. Esta média pode ser feita por aproximação ou “ao sentimento”, se for uma avaliação dentro do nível relacionado ao Parecer Técnico, por homogeneização de fatores, se for ao nível Normal ou por inferência estatística, para o nível de Precisão e Fundamentação I, II ou III.
O método é baseado na análise de informações sobre preços de propriedades comparáveis com a que está sendo avaliada. Os avaliadores precisam conferir as condições em que são feitas as transações para verificar se os preços não estão destoando do mercado.
Não existindo dados para comparação, podem ser empregados o método evolutivo, involutivo e capitação de renda, que buscam o valor por meio de outras evidências. São aproximações a serem utilizadas apenas em caso de necessidade.